今天的文章再来聊一聊REITs，最近的市场关注度也比较高。
开年以来，许多公募的REITs产品出现大跌。更有甚者，在短短几天就跌超了近30%！跌幅剧烈程度堪比股票。这种跌幅其实蛮多的，毕竟许多人选择REITs，就是为了其相对稳健的分红。
不过万万没想到啊，结果把本金都亏了...
这里先来说明一下什么是REITs：
通俗来讲，大家可以把REITs理解为不动产基金，比如把产业园、仓库、办公楼、高速公路等包装成公募基金形式上市，然后以每年现金分红的方式回馈基民。
打个比方：A公司投资10亿建了一个写字楼，每年可以收1个亿的租金。A公司可以选择把这个写字楼卖给100个投资者，每个投资者支付1000万，然后把每年1个亿的租金也分为投资者，每个投资者可以获得100万租金。
投资者买这个REITs产品是为了收息，按投资1000万获得100万利息的水平，股息率为10%，还不错吧？按照产品设计初衷，通常市场上的多数REITS回报率预计在5%-10%之间，买REITs的基民可以通过“收租”的形式获取回报。
那么如此看似稳健的收息类产品，为何还会大跌呢？原因则是与经济形式脱离不了关系。以前红火的时候市场租金能给的高，现在不行了。
以目前跌幅最大的嘉实京东仓储REITs为例，本来预期是合同期内每年租金上涨3%，结果去年到期的武汉仓库由于周边仓储租金普遍下跌20-30%，所以和京东新签的合同价也跌了不少。因此租金下跌后，导致给的分红也将随之降低。
所以市场的表现很直接：即那种产业园类型的REITs下跌的幅度就比较大，而高速公路之类的REITs，影响就要明显少上不少了，但也并不是没有风险。
其实此前最早在REITs打新的时候我们就专门写过文章《公募REITs，要不要打新？》，提及过REITs的风险点。
总体上，我们认为投资REITs的门槛还是比较高的，对行业、产品都没有感知的人还是三思而行。例如在研究的过程中不仅得对产品的运作模式搞清楚(不少特许经营类的生意其实是有期限的)。还得衡量自身投资的机会成本、产品提供的潜在IRR，宏观经济、不可抗力等带来的直接风险。
(浙沪杭甬产品存续期是20年，但其特许经营权2031年底到期)
因此，如果仅看股息率就贸然下注是很有风险的，这对应到当下市场股息股投资其实同样道理。那么投资股息股要注意哪些？可回顾文章：
高股息股，还能不能买？
小心，有陷阱！
