工行宜春分行紧跟政策导向推动个人住房贷款业务发展

工行宜春分行紧跟政策导向推动个人住房贷款业务发展 为进一步做强做优个人住房贷款业务，实现业务又好又快发展，工行宜春分行将个人住房按揭贷款作为个贷业务主战场，全方位、多个环节管理，多管齐下、量质并举，从源头上抢占按揭资源，积极争取更多优质楼盘份额，做大业务规模，提高市场占有率，确保个人住房贷款业务持续健康发展。 一、抓实保障。预告登记指当事人约定买卖房屋或转让其它不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记，该行以制约开发商把已售的住房再次出售或者进行抵押，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效” 。 二、严格把关。该行在实际操作中，严格对购房人以预购的商品期房做抵押，向银行申请贷款后银行成为预告登记抵押权人。抵押预告登记与抵押登记具有明显区别，二者的法律后果不相同，预告登记所保护的是债的请求权，而非现实物权。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来物权能够顺利进行的临时性登记行为，只有办妥了抵押登记后，才能产生优先受偿的抵押效力。在中国法院2016年度案例中，编选一则案例，银行对办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求时，法院不予支持，也不享有对拍卖变卖预告登记房屋所得款项的优先受偿权。在我行实际操作中，也出现了抵押预告登记房产被法院查封致使房产难以处置的案例。 三、精细操作。在现实操作中，该行从开发商角度：需要完成商品房交房的相关要素，如：相关部门出具的综合验收合格证，包括：三通（通水、通电、通气）、房屋测绘部门出具的测绘面积相关说明文书、规划小区的竣工验收（道路、绿化、公共设施设备、电梯、消防等）等以及房屋交付使用许可证，前期物业管理管理服务合同，房屋质量保证使用说明书，房屋使用说明书等。只有取得上述资料才能为购房户办妥不动产证并办妥抵押登记。从购房户角度：必须配合开发商缴纳契税后才能办妥不动产证。 四、防控风险。为防范风险、规范操作，该行对贷款发放超过两年以上仍未办妥抵押登记的合作机构和项目进行全面梳理，查找原因督促办理。如开发商存在因资金紧缺、房屋质量纠纷等原因不能及时交房导致无法办理抵押登记，或者抵押预告登记未转正式抵押登记时间长、笔数多，暂缓贷款受理和发放；对抵押登记办理过缓、抵押登记率排名落后的支行将在个贷规模分配上予以控制,在绩效分配、合作机构和项目准入等方面从严控制；同时组织客户经理对个贷系统抵押信息进行全面核查，已办理抵押登记而未在系统更改的立即整改，对将预告登记误录为抵押登记的，予以纠正，严格合作机构保证金管理。吕绍林